전세 계약갱신청구권은 세입자가 한 번에 한해 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리이고, 이 권리를 써서 갱신하면 보증금은 직전 금액의 5%까지만 오를 수 있습니다. 다만 5% 상한은 세입자가 권리를 쓰겠다고 분명히 알린 재계약에만 적용됩니다.
집주인과 새 조건에 합의해 다시 계약하거나 아무 말 없이 만기를 넘긴 계약은 규칙이 다릅니다. 이 글은 세 가지 연장 방식의 차이, 보증금별 5% 금액, 행사 기간과 방법, 집주인이 거절할 수 있는 사유를 순서대로 정리합니다.
전세 계약갱신청구권과 합의 재계약, 묵시적 갱신의 차이
같은 집에서 계속 사는 방법은 세 가지이고, 보증금 상한과 남는 권리가 서로 다릅니다.
| 연장 방식 | 보증금 인상 상한 | 계약 기간 | 청구권 |
|---|---|---|---|
| 계약갱신청구권 행사 | 직전 보증금의 5% | 2년 | 1회 사용 |
| 합의 재계약 | 없음(합의한 금액) | 합의한 기간 | 그대로 남음 |
| 묵시적 갱신 | 인상 없음(같은 조건) | 2년 | 그대로 남음 |
다른 점은 세 가지로 정리됩니다. 첫째, 5% 상한은 청구권을 쓴 갱신에만 걸립니다. 둘째, 합의 재계약은 5%를 넘겨도 유효한 대신 청구권 한 번이 다음 만기까지 남습니다.
셋째, 묵시적 갱신은 집주인과 세입자 모두 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 아무 통지를 하지 않았을 때 생기며, 청구권을 쓴 것으로 보지 않습니다.
2020년 8월 국토교통부와 법무부가 낸 해설집도 같은 내용을 담고 있습니다. 청구권을 행사하지 않는다면 5%를 넘는 재계약에 합의할 수 있고, 그 뒤에도 세입자는 청구권을 한 번 쓸 수 있습니다.
반대로 청구권을 쓰겠다고 밝힌 뒤 5%를 넘겨 합의했다면 넘는 부분은 효력이 없어 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.
최근 서울에서는 합의 재계약이 빠르게 늘었습니다. 국토교통부 실거래가 신고분 기준으로 2026년 8월 서울 아파트 전세 갱신 4,461건 중 2,259건이 청구권 없이 합의한 계약이었고, 그 가운데 36.9%는 보증금이 5%를 넘게 올랐습니다.
25.5%는 10% 이상 오른 계약이었습니다.
계약갱신청구권 5%, 보증금별로 얼마인가
5%는 주택임대차보호법 제7조가 정한 증액 한도인 ‘약정한 보증금의 20분의 1’에서 나옵니다. 직전 계약의 보증금에 0.05를 곱하면 됩니다.
| 직전 보증금 | 5% 상한액 | 갱신 뒤 최대 보증금 |
|---|---|---|
| 2억 원 | 1,000만 원 | 2억 1,000만 원 |
| 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 4억 원 | 2,000만 원 | 4억 2,000만 원 |
| 5억 원 | 2,500만 원 | 5억 2,500만 원 |
| 6억 원 | 3,000만 원 | 6억 3,000만 원 |
이 금액은 집주인이 올릴 수 있는 가장 큰 폭이지 자동으로 붙는 금액이 아닙니다. 갱신된 계약은 이전과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 보고, 보증금은 이 한도 안에서 양쪽이 협의해 정합니다.
협의가 되지 않으면 집주인이 분쟁조정이나 소송으로 증액을 청구해야 하고, 그때도 한도는 같습니다.
서울 아파트 평균 전세가는 2026년 8월 기준 6억 3,662만 원으로 2년 전보다 8,268만 원 올랐습니다.
6억 원에 살던 세입자가 시세대로 8천만 원 인상을 요구받았다면, 청구권을 썼을 때 실제로 더 낼 돈은 3,000만 원까지이고 차이는 5,000만 원입니다. 시·도가 조례로 5%보다 낮은 한도를 정할 수 있게 되어 있으니 지역 조례도 한 번 확인해 두면 좋습니다.
한 번 올린 뒤에는 1년 안에 다시 올려 달라고 청구할 수 없습니다. 갱신 계약서를 쓴 날을 기준으로 보면 됩니다.
전세 계약갱신청구권 행사 기간과 방법
청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 뜻이 닿아야 효력이 있습니다. 2020년 12월 10일 이후에 처음 맺었거나 갱신한 계약이 이 기준이고, 그 전 계약은 1개월 전까지였습니다.
- 계약서에서 만기일을 확인하고 2개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.
- 그 날짜 전에 “계약갱신요구권을 행사합니다”라는 뜻을 문자, 이메일, 내용증명 가운데 하나로 보냅니다. 말로 해도 효력은 있지만 날짜가 남는 방법이 안전합니다.
- 인상액을 5% 안에서 협의합니다.
- 금액이 달라지면 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 특약을 덧붙이고, 청구권을 써서 갱신했다는 사실을 적어 둡니다.
- 보증금이 올랐다면 늘어난 금액에 대해 확정일자를 다시 받습니다. 확정일자가 왜 필요한지는 전입신고와 확정일자 차이 글에서 자세히 다뤘습니다.
재계약 계약서를 중개사무소에 맡길지 직접 쓸지 고민이라면 전세 재계약 수수료 비교를 참고하면 비용을 가늠할 수 있습니다.
청구권으로 갱신한 뒤에는 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유
집주인은 인상 폭이 마음에 들지 않는다는 이유만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다.
주택임대차보호법 제6조의3이 정한 사유는 아홉 가지이고, 실제로 자주 문제가 되는 것은 아래 네 가지입니다.
| 거절 사유 | 세입자가 확인할 것 |
|---|---|
| 집주인 본인·부모·자녀의 실거주 | 통보받은 날짜와 문자 기록 보관 |
| 월세 2기분 연체 이력 | 연체한 달이 있었는지 이체 내역 확인 |
| 동의 없는 전대(다시 빌려줌) | 집주인 동의를 받은 기록 |
| 철거·재건축 | 계약 때 구체적 계획을 고지받았는지 |
그 밖에 거짓으로 임차한 경우, 서로 합의해 상당한 보상을 받은 경우, 집을 고의나 큰 과실로 파손한 경우, 집이 멸실된 경우, 세입자로서 의무를 크게 어긴 경우가 있습니다.
실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓았다면 집주인은 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 따로 합의한 금액이 없을 때 세 가지 가운데 가장 큰 금액입니다.
거절 당시 월세 3개월분, 새 세입자에게 받은 월세와 거절 당시 월세의 차액 2년분, 거절 때문에 세입자가 입은 손해액입니다. 전세는 보증금을 월세로 환산해 계산합니다.
자주 묻는 질문
이미 청구권을 한 번 썼습니다. 다음 만기에는 어떻게 되나요? 청구권은 한 집에서 한 번뿐이라 다음 재계약은 합의 재계약이 되고 5% 상한이 없습니다. 집주인이 새 세입자를 받을 때처럼 시세대로 요구할 수 있습니다.
올려 줄 보증금을 대출로 마련해야 합니다. 무엇부터 하나요? 재계약서를 쓰기 전에 지금 대출을 받은 은행에 증액이 되는지부터 물어봐야 합니다.
청년이라면 10월부터 바뀐 청년 전세대출 조건을 먼저 확인해 보세요.
만기 한 달 전에 알았습니다. 지금 청구권을 쓸 수 있나요? 2개월 전이 지났다면 청구권 행사 기간은 끝났습니다.
다만 집주인도 같은 기간에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 이전 조건 그대로 2년이 연장됩니다.
정리
전세 계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 쓰겠다고 알려야 하고, 그렇게 갱신한 계약만 보증금 인상이 5% 안으로 묶입니다. 합의 재계약은 상한이 없는 대신 청구권이 남고, 묵시적 갱신은 조건이 그대로입니다.
집주인의 요구액이 5%를 넘는다면 합의하기 전에 청구권을 아직 쓰지 않았는지부터 확인하는 것이 순서입니다.